M.A. Luis Alfonso Duarte Mora
Columnista invitado
Si bien hay muchos significados, enfoques, y cada día se escucha más el término de Gentrificación, es importante entender lo que significa y su impacto en Tijuana:
Es un fenómeno socioeconómico-urbano en el que un sector o barrio por su ubicación estratégica dentro de la ciudad o porque en él se han llevado a cabo procesos de mejoramiento urbano, se vuelve muy atractivo para el mercado inmobiliario lo que tiene como consecuencia una plusvalía (incremento de su valor) y resulta atractivo para los turistas, emigrados y los sectores sociales de mayor nivel económico, teniendo como efecto entre los más importantes, la expulsión de familias de bajos recursos a otros sitio de la ciudad menos atractivos como resultado del incremento de rentas y ventas de inmuebles en dichos barrios o sectores.
Se dice que la densificación esta muy ligada a la gentrificación, al menos en Tijuana, esta relación sí tiene un efecto colateral, sin embargo es importante tener como antecedente, que la densificación se ha dado en Tijuana, principalmente a través de 3 grandes periodos, el primero las décadas de los años 40 y la de los 50 en la Zona Centro, el segundo gran periodo en los 70, con la creación de la Primera Etapa del Rio Tijuana y el tercer gran periodo y mas impactante a partir del 2010 en donde se oficializa la Densificación como una Política Pública en el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tijuana 2010-2030, este ultimo como consecuencia de una alta demanda de suelo apto que Tijuana no tiene, y que después de evaluar y hacer los análisis técnicos correspondientes me obligo como Director del Implan en su momento a pensar en la verticalidad como una opción sustentable e intensiva de utilizar el suelo. Por lo anterior hoy en día en Tijuana, existe tres fenómenos asociados a la gentrificación y la densificación:
El primero es el de la Densificación Hormiga, este se lleva a cabo en prácticamente en todas las colonias y fraccionamientos de Tijuana, en donde como consecuencia de los altos valores de las propiedades, las generaciones más jóvenes optan por construir (a través de ampliaciones) en terrenos propiedad de sus padres, que dicho sea de paso la mayoría las edifica sin permiso.
El segundo también catalogado como Densificación Hormiga, y no menos atractivo para las familias que ya cuentan con un terreno dentro de los sectores centrales de Tijuana, y que deciden construir departamentos dentro de su propio terreno a manera también de ampliación, lo cual se convierte en una opción muy rentable mediante el cual las familias pueden obtener un recurso extra, dado que ofertan un inmueble bien ubicado y que a comparación de los nuevos proyectos verticales esta opción es muy atractiva dado que puede ser de menor costo el pago de la renta.
Y tercero, la venta de terrenos en sectores centrales ha traído como consecuencia de esta gentrificación y densificación, la sobrevaluación de la tierra que, con la perspectiva de los nuevos edificios habitacionales Densificación Formal, los dueños de la tierra quieren vender solo a este tipo de inversionistas que pueden pagar muy altos valores de la tierra, en el caso de los dueños de viviendas/departamentos la oferta de venta o rentar esta dirigida a sectores de alto nivel adquisitivo o emigrantes que trabajan en Estados Unidos y que deciden vivir en Tijuana, lo cual no permite a la población de sectores medio-bajo poder tener una opción de vivienda en estos sectores centrales de Tijuana. Por lo anterior, la pregunta es:
¿Se deberá regular el fenómeno de la Gentrificación en Tijuana como lo han y lo están intentando otras ciudades de México y a nivel mundial?
El columnista es arquitecto-valuador-urbanista y catedrático de la Universidad Autónoma de Baja California (UABC).
