Los incentivos que permiten más unidades según la ubicación cambiarían la proximidad requerida para el tránsito de media milla a menos de 1 milla, pero también cambiarían la forma en que se mide esa distancia.
San Diego, E.U.A..- Una nueva propuesta de San Diego tiene como objetivo impulsar la producción de viviendas de gran altura y apartamentos en el patio trasero, relajando las reglas que rigen dónde se pueden construir dichas viviendas.
Las reglas que permiten edificios de apartamentos más altos y más unidades de patio trasero cuando una propiedad está cerca del transporte público se suavizarían para exigir que la línea de transporte esté dentro de 1 milla, en lugar del estándar actual de media milla.
La propuesta también tiene incentivos que alientan a los desarrolladores a construir más viviendas de alquiler a bajo precio en vecindarios prósperos donde hay empleos bien remunerados y oportunidades educativas.
Los cambios de reglas propuestos harían 5,224 acres adicionales lo suficientemente cerca para el tránsito para ser elegibles para bonos de densidad de desarrolladores. Los cambios también aumentarían en 4,612 la superficie en acres elegible para el programa de «bonificación» de apartamentos en el patio trasero.
Los funcionarios de la ciudad no proporcionaron contexto para el cambio al señalar la superficie existente o la nueva esperada.
Las bonificaciones por densidad permiten a los constructores de apartamentos construir un 50 por ciento más de unidades de lo que generalmente permite la zonificación para un terreno, e incluso más en algunos casos.
El programa de bonificación para apartamentos en el patio trasero, llamados «unidades de vivienda accesorias» por la ciudad y a menudo llamados «pisos de la abuela» por el público, permite a los propietarios construir unidades adicionales si aceptan restricciones de alquiler en al menos uno de ellos.
La proximidad al tránsito es un factor porque la cantidad de unidades adicionales permitidas está limitada a una, a menos que la propiedad esté cerca del tránsito, dentro de un radio de media milla según las reglas existentes, pero dentro de una caminata de 1 milla según la nueva propuesta.
Si la propiedad está cerca del tránsito, la cantidad de unidades adicionales es ilimitada.
La parte de la propuesta que alienta a los desarrolladores a construir más viviendas de alquiler de bajo precio en vecindarios prósperos se basaría en la definición estatal de áreas de «alta oportunidad», que se enfoca principalmente en la presencia de trabajos bien remunerados e instituciones educativas.
Más de 3,300 acres serían elegibles para desarrollo bajo los incentivos de alta oportunidad, dijeron funcionarios de la ciudad.
La comunidad de desarrollo local y los defensores del tránsito están elogiando la nueva propuesta de tránsito, pero los grupos enfocados en preservar el carácter existente de los vecindarios unifamiliares la están criticando.
La propuesta fue aprobada por unanimidad por la Comisión de Planificación de la ciudad a principios de diciembre. Está programado para ser discutido por el Comité de Vivienda y Uso de la Tierra del Concejo Municipal en enero, y luego por el concejo en pleno en febrero.
Los cambios a las reglas de tránsito, que reemplazarían el nombre «área de prioridad de tránsito» con «área de desarrollo sostenible», son parte de un gran paquete de aproximadamente 80 cambios en el código municipal que proponen los funcionarios de planificación de la ciudad.
Otros cambios propuestos incluyen la prohibición de nuevas instalaciones de almacenamiento en terrenos industriales de primera, la flexibilización de las reglas para la demolición de piscinas en casas históricas y la especificación de que los estacionamientos convertidos deben usarse para cenar al aire libre, no para el comercio minorista.
Más de 30 de los cambios propuestos son específicos para el centro de la ciudad, incluidos nuevos incentivos para abrir instalaciones de cuidado infantil allí y para construir proyectos de viviendas densas en estacionamientos de superficie.
El paquete de cambios propuestos al código municipal se llama formalmente Actualización del Código de Desarrollo de Tierras 2022.
San Diego es la única ciudad de la región que actualiza su código de zonificación anualmente con una gran cantidad de cambios de política. Otras ciudades manejan tales cambios uno a la vez.
Los funcionarios de la ciudad dicen que la actualización integral del código de zonificación cada año les permite realizar rápidamente pequeñas modificaciones que agilizan las regulaciones y ajustan las políticas que han tenido consecuencias contradictorias o no deseadas.
Los críticos dicen que ajustar regulaciones significativas en un lote grande a veces protege los cambios del escrutinio que podrían recibir si el consejo los debatiera individualmente.
La propuesta de flexibilizar las reglas de proximidad del tránsito ha recibido una atención significativa de Vecinos por un Mejor San Diego, un grupo de defensa de los propietarios de viviendas unifamiliares que ha luchado agresivamente contra las reglas más flexibles para los apartamentos en patios traseros.
El grupo se opone a los cambios, pero elogia una concesión de la ciudad dentro de la propuesta de comenzar a usar la distancia a pie, en lugar de la distancia a vuelo de pájaro, para determinar qué tan lejos está una propiedad del tránsito.
Ese cambio reduciría la cantidad de propiedades que califican para las bonificaciones de tránsito al eliminar las propiedades que están geográficamente cerca del tránsito pero separadas de la línea de tránsito por una carretera principal, un cañón o algún otro obstáculo.
“Desafortunadamente, este cambio es anulado por la expansión general propuesta de la distancia a pie de media milla a una milla completa”, dijo el grupo en un correo electrónico a sus miembros. “Esta expansión significa que más vecindarios unifamiliares de San Diego serán objeto de desarrollo excesivo”.
Vecinos por un Mejor San Diego también ha criticado a la ciudad por considerar que las propiedades son elegibles incluso si aún no existe una línea de tránsito. Las reglas de la ciudad hacen que las propiedades sean elegibles para bonos de tránsito si están cerca de una línea de tránsito programada para construirse para 2035.
El grupo sostiene que los funcionarios de la ciudad son demasiado optimistas de que las personas que viven en nuevos edificios de gran altura y apartamentos en el patio trasero se desplazarán en transporte público.
Los funcionarios de la ciudad dicen que esperan que una parte cada vez mayor de los residentes de San Diego usen el transporte público a medida que las carreteras se congestionan más y las opciones de transporte mejoran.
La comunidad de desarrollo ha respaldado esa postura.
“La escasez de viviendas es tan grave como lo ha sido y realmente necesitamos tener tantas oportunidades como sea posible para construir cerca del tránsito”, dijo Matt Adams, vocero del capítulo local de la Asociación de la Industria de la Construcción.
Muchos residentes son más escépticos.
“Si la ciudad quiere avanzar hacia un modelo de transporte público de alta densidad similar a las grandes ciudades de Europa, o incluso a nuestras ciudades de la costa este, debe multiplicarse como mínimo por diez las rutas existentes de autobuses y trenes ligeros”. dijo Dana Olson.
Michael Magers fue más contundente en sus críticas.
“Aumentar la distancia a pie a 1 milla para que pueda ignorar las leyes de zonificación actuales es antiestadounidense”, dijo.
El presidente de la Comisión de Planificación, Bill Hofman, elogió la propuesta, pero expresó su preocupación de que hacer que tanta tierra sea elegible para bonos de tránsito podría reducir el incentivo que tienen los desarrolladores para construir directamente a lo largo de las líneas de tránsito.
“Quiero asegurarme de que todavía tengamos motivación para que los desarrolladores reubiquen una mayor densidad más cerca de las áreas de tránsito”, dijo Hofman.
El comisionado Matthew Boomhower dijo que la clave es agregar más viviendas cuando y donde sea posible.
“Necesitamos más viviendas de todo tipo a todos los precios en todos los vecindarios de San Diego”, dijo.
Reportaje original de The San Diego Union Tribune, bajo el título:
San Diego could OK far more high-rise homes and backyard apartments under a new city housing proposal
